実家の登記簿を見たら、知らない共有者がいる――どういうこと？ | 高砂・加古川の相続・遺言なら後藤司法書士事務所へ

父が亡くなり、実家の相続登記をしようと登記簿を取り寄せたところ、思いもよらない記載がありました。

「父　持分2分の1」
「○○○○　持分2分の1」

父がずっと住んでいた家で、固定資産税も父が払い続けてきました。家族の誰に聞いても、○○という人物に心当たりはありません。てっきり土地も建物も、すべて父の単独名義だと思い込んでいたので、この記載を見つけたときはかなり戸惑ったそうです。

こうなると、父の持分だけをそのまま相続登記すればいい、という単純な話では済まなくなります。

まず確認したいのは、なぜその人の名前があるのか

知らない共有者が出てくる理由はいくつかあります。祖父やその兄弟が、昔その土地を共有で取得していた名残がそのまま残っているケース、親族ではない第三者と共同で土地を買った経緯があるケース、あるいは昔の分筆や登記の処理が中途半端なまま止まっているケースなどです。

登記簿を現在のものだけでなく、さかのぼって確認してみると、いつ、どういう経緯でその人の名前が記載されたのかが見えてくることがあります。閉鎖された古い登記記録を取り寄せることで、最初にその共有関係ができた当時の登記原因が分かることもあります。原因が分からないまま手続きを進めることはできません。

「父がずっと使っていた」は、持分とは別問題

父が何十年もその土地に住み、固定資産税も払い続けてきたという事実は確かに重要ですが、それだけで登記簿上の共有持分が消えるわけではありません。実際に誰が使っていたか、誰が税金を払っていたかということと、登記簿上誰がどれだけの権利を持っているかは、別の問題として扱われます。

父の相続人が相続できるのは、あくまで父が持っていた2分の1の持分だけです。残りの2分の1については、その共有者側の権利関係を別に確認しなければ、実家の土地全体を父の遺産として扱うことはできません。「実際に住んでいたのだから全部こちらのものだ」という感覚と、登記簿上の権利とは、残念ながら一致しないことがあります。

共有者がすでに亡くなっていることも多い

さらに厄介なのが、その共有者がすでに亡くなっているケースです。たとえば、もともと父とその兄とで土地を2分の1ずつ共有していて、兄が亡くなったあとも相続登記がされないまま何十年も放置されていた、というような場合です。

登記簿には昔のままの名前が残っていますが、実際にはその持分についてすでに何代も相続が発生していて、現在の権利者は兄の子や孫たちに枝分かれしているかもしれません。「知らない人が1人いる」と思っていたら、実際にはその持分の関係者が十数人に膨らんでいた、ということも起こり得ます。相続登記が義務化される前は、こうした名義変更を先延ばしにしたまま何十年も放置されてきた土地が各地に残っており、今回のようなケースも決して珍しいものではありません。

手がかりは、戸籍の附票

その人物を調べる手始めとしては、登記簿に記載されている住所から追っていく方法があります。本籍地が分かれば、戸籍の附票を取得することで、その人がその後どこに住所を移したか、あるいはすでに死亡しているかを確認できます。死亡していれば、そこからさらに戸籍をたどって、相続人が誰なのかを確認していくことになります。

古い登記ほど、住所の表記も現在と違う形式で残っていることがあり、特定作業自体に時間がかかることもあります。相続人が複数の世代にわたっている場合は、一人ひとりについて同じ作業を繰り返す必要があるため、関係者が多いほど調査にかかる時間も長くなります。

どうしても見つからないときのための制度もある

十分に調査を尽くしても、共有者やその相続人の所在がまったく分からない、ということもあります。こうした場合に備えて、裁判所が管理人を選任し、その所在不明な共有者の持分について必要な手続きを進められるようにする制度が設けられています。これにより、全員の協力が得られなくても、土地の管理や売却を進められる道が開かれています。この制度は比較的最近整えられたもので、以前であれば八方ふさがりになっていたようなケースでも、今は打開策が用意されています。

売却を考えているなら、早めに調べておく

実家をいずれ売却する予定があるなら、この共有関係は早めに整理しておいたほうがよいでしょう。買主やその融資元の金融機関は、権利関係がはっきりしない土地を安心して扱うことができません。売却の直前になって初めて共有者の存在に気づくと、そこから調査を始めることになり、話がまとまるまでに時間がかかってしまいます。買い手がすでに見つかっているのに、名義の整理に半年以上かかってしまい、契約そのものが流れてしまうということも起こり得ます。

「実家だから全部親のものだろう」と思い込まず、まずは土地と建物それぞれの登記簿を確認し、知らない名前が出てきたら、その経緯を確認するところから始めてください。古い家では、土地と建物で登記名義が異なっていることもあるため、両方の登記簿をあわせて確認しておくと安心です。

このような共有名義の整理についてお困りの際は、ご相談ください。高砂・加古川エリアで相続した不動産の名義についてお悩みの方は、後藤司法書士事務所までご連絡ください。