「どうせ売るつもりだから、相続登記はしなくてもいいのでは?」
実家を相続した方から、こうしたご相談を受けることがあります。売却してすぐに手放すのだから、わざわざ名義変更する必要はないのでは、と考えるのは自然な発想かもしれません。しかし結論から言うと、売却予定であっても相続登記は必ず必要です。
この記事では、その理由と、実際にどう進めればいいのかを解説します。
結論:売却するなら、なおさら相続登記が必要
不動産を売却できるのは、登記簿上の所有者(登記名義人)本人だけです。
亡くなった親の名義のままでは、法律上、その不動産を売る権利があるのは亡くなった親自身ということになります。相続人であっても、名義がそのままでは買主との売買契約を締結できません。
つまり、実家を売却するためには、
- 相続登記によって名義を相続人に移す
- その後、相続人の名前で買主に売却する
という順番を踏む必要があります。「売るならなおさら、まず自分の名義にしなければならない」というのが正しい理解です。
相続登記は義務化されている
2024年4月から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。「そのうち売るから」と後回しにしているうちに期限を過ぎてしまうケースもあるため、注意が必要です。
なお、2024年より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていないものについても、この義務化の対象になります。この場合は、施行日(2024年4月1日)から3年以内、または相続を知った日から3年以内のいずれか遅い日までに申請する必要があります。
「相続人申告登記」との違いに注意
義務化にあわせて、「相続人申告登記」という簡易な手続きも新設されました。これは、相続人であることを法務局に申し出るだけの手続きで、通常の相続登記より簡単に済ませられます。
ただし、相続人申告登記はあくまで「義務を一時的に果たしたことにする」だけの制度で、正式な名義変更(所有権移転登記)ではありません。相続人申告登記をしただけでは、不動産を売却することはできません。
売却を予定している場合は、相続人申告登記で済ませず、通常の相続登記(所有権移転登記)まで行う必要があります。
相続登記を進めるために必要なこと
相続登記をするには、誰が不動産を相続するのかを確定させる必要があります。主なパターンは次の通りです。
- 遺言書がある場合:遺言の内容に従って名義変更します。
- 遺言書がない場合:相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその不動産を相続するかを話し合って決めます。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議がまとまらないと相続登記に進めません。「売却するのは決まっているのに、名義変更の話し合いで時間がかかってしまう」というケースは実際によくあります。売却を予定しているなら、なるべく早い段階で相続人間の話し合いを始めておくことをおすすめします。
売却前に相続登記は終わっていないとダメ？
「買主が見つかってから相続登記をすればいいのでは?」「そもそも相続登記が済んでいなくても、不動産会社には相談できるの?」と疑問に思う方も多いです。
買主を探したり、不動産会社に査定を受けたりすること自体は、相続登記が済んでいなくても可能です。名義変更前でも、不動産会社への相談や売却活動を並行して進めておけます。
ただし、実際に売買契約を結ぶ段階、そして所有権を買主に移す段階では、相続登記が完了している必要があります。「査定・買主探しは先に進めつつ、契約までに相続登記を終わらせる」というのが現実的な進め方です。
共有名義のまま売れる？
相続人が複数いる場合、「とりあえず全員の共有名義で相続登記をしてから売る」という方法も可能です。ただし、共有名義のまま売却するには、共有者全員が売買契約に関与し、全員の署名・押印が必要になります。誰か一人でも連絡が取れなかったり、売却に反対したりすると、手続きが止まってしまいます。
そのため実務上は、相続人の中で売却する人(代表者)を一人決めて、その人の単独名義にしてから売却するケースが多く見られます。遺産分割協議で「不動産は長男が相続し、売却代金を相続人間で分配する」といった内容を定めておくと、その後の手続きがスムーズです。
売却までの実際の流れ
実家の売却を予定している場合、一般的には次のような流れで進みます。
- 遺言書の有無を確認する
- (遺言書がなければ)相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を相続する人を決める
- 相続登記(所有権移転登記)を申請し、名義を相続人に変更する
- 不動産会社に売却を依頼し、買主を探す
- 売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う
相続登記から売却まで並行して進められる部分もありますが、名義変更が完了していないと、そもそも売買契約を進められません。不動産会社に相談する際は、相続登記がまだであることを伝え、スケジュール感をすり合わせておくとスムーズです。
なお、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」など、譲渡所得税を軽減できる制度が使えるケースがあります。適用要件や手続きの詳細は別記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
将来の実家売却に備えるなら、家族信託という選択肢も
遺産分割協議がまとまらなかったり、相続人の一人が認知症で判断能力が低下していたりすると、相続後の売却がスムーズに進まないことがあります。
こうした事態に備え、生前に家族信託を組んでおくという方法もあります。相続の発生を待たずに、受託者の判断で実家を売却できるようになるためです。詳しくは、家族信託の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。
まとめ
実家の売却を予定していても、相続登記を省略することはできません。登記名義人でなければ不動産を売却できないため、「売るならなおさら、先に相続登記が必要」というのが正しい順序です。
また、相続登記は2024年4月から義務化されており、期限内に申請しないと過料の対象になる可能性もあります。「相続人申告登記」だけでは売却できない点にも注意しながら、早めに相続登記の手続きを進めることをおすすめします。
遺産分割協議が難航しそうな場合や、将来の売却をあらかじめ見据えておきたい場合は、家族信託の活用もあわせてご検討ください。ご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
