「親から不動産を相続したけれど、自分たちは住まないので売却したいんです」
相続の相談で、こう話される方がいました。
相続人は兄弟3人で、話し合いの結果、実家は売却してお金を分けようという方向でまとまっていたそうです。
「もう売ると決めているので、名義とか登記とか、そこまで細かく考えなくていいですよね」
そう言われたので、まず確認させていただいたのが、誰の名義で相続登記をするのか、そして売却代金をどう分けるつもりなのか、という点でした。
すでに売却することが決まっている場合でも、いきなり売却手続きを始められるわけではありません。
まずは、誰がその不動産を相続するのかを決め、相続登記をしたうえで売却するというのが基本的な流れです。
ただし、相続人が複数いる場合には、もう一つ考えておきたいことがあります。
それは、「売却した後のお金をどう分けるのか」です。
この点を決めないまま相続登記をすると、後から売却代金の分配について税務上の問題が生じる可能性もあります。
相続した不動産を売却するまでの流れ
基本的には、相続人を確認し、遺言書や遺産分割協議で不動産の取得方法を決め、相続登記をしたうえで、買主への所有権移転登記を行うという順番で進みます。
なお、不動産会社への査定依頼や買主探しについては、相続登記の完了を待たず、並行して進めることもできます。
「どうせ売るのだから、相続登記はしなくてもいい」はダメ
「すぐに売る予定なのだから、わざわざ相続登記をする必要はないのでは」
と思われるかもしれません。
しかし、亡くなった方の名義のままでは、その不動産を売却することはできません。
売却する前に、相続による所有権移転登記を行い、相続人の名義にする必要があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
「売却するから相続登記は後回し」という考え方ではなく、売却する予定がある場合こそ、早めに相続登記の方法を決めておくことが大切です。
相続人が複数いる場合、誰の名義にする？
ここからが少し注意が必要です。
たとえば、相続人が長男・次男・長女の3人で、実家の不動産が3,000万円程度で売却できそうだとします。
このとき、3人の共有名義にしてから売却する方法もあれば、長男が不動産を取得することにして、長男が売却する方法も考えられます。
さらに、不動産を売却して、その売却代金を3人で分けることを前提に遺産分割をする方法もあります。
相続人全員が売却に関与できるのであれば、法定相続分で共有名義にしてから売却する方法もあります。
この場合、相続人全員が売主となるため、売却時には原則として相続人全員の関与が必要になります。
一方、相続人が遠方に住んでいる場合には、事情が変わってきます。
共有名義で売却する場合は、相続人全員が売主となるため、売買契約や決済にあたって、それぞれの意思確認や書類の準備が必要になります。
相続人がそれぞれ遠方に住んでいるとなると、そのたびにやり取りが発生し、時間もかかりますし、負担も大きくなることがあります。
そこで選ばれるのが、相続人のうち一人の名義で相続登記をし、その人が売主として手続きを進める方法です。
ほかの相続人は、売買契約や決済の場に直接関わる必要がなくなるため、遠方に住んでいても手続きの負担を減らせます。
これが、換価分割で単独名義を選ぶ理由の一つです。
ただし、このメリットを生かすためには、最初の遺産分割協議の段階で、「不動産を売却し、その代金を分配する」という換価分割であることを明確にしておく必要があります。
そうしないと、次に説明するように、贈与とみなされるリスクが出てきます。
「長男の名義にして、売却代金を3人で分ける」場合は要注意
たとえば、「不動産は長男が取得する」という内容で遺産分割協議をしたとします。
その後、長男がその不動産を売却し、売却代金を長男・次男・長女の3人で均等に分けたとします。
この場合、長男が取得した不動産を売却して得たお金を、後から次男と長女に渡していることになります。
このような形で単純に処理してしまうと、他の相続人に渡した金銭について贈与の問題が生じる可能性があります。
「相続人3人で分けるつもりだったから大丈夫」とは限りません。
一方で、最初から「この不動産を売却し、その売却代金を相続人3人で分ける」ということを遺産分割の内容として決めておく方法があります。
これは換価分割と呼ばれる方法です。
換価分割では、売却手続きのために相続人のうち一人の名義で相続登記をする場合があります。
国税庁も、換価分割のために相続人の一人の名義で登記した後、遺産分割協議の内容に従って売却代金を分配する場合について、贈与税の課税関係を整理しています。
つまり、「長男の名義にした」という事実だけで判断するのではなく、最初の遺産分割協議で何を決めていたのかが重要です。
冒頭の相談者のケースも、「売ると決めているから細かいことはいい」ではなく、遺産分割協議書の段階で換価分割であることを明記しておく方向で進めることになりました。
「売却してから3人で分ける」という予定があるのであれば、相続登記をする前に、その内容を含めて遺産分割の方法を決めておく必要があります。
不動産会社への売却依頼と、相続登記のタイミング
売却の相手を探すこと自体は、相続登記が終わるのを待たなくても始められます。
査定を受けたり、売出価格などの条件を相談したりする段階であれば、相続登記の完了前に不動産会社へ相談しても問題ありません。
むしろ、買主を探すのに時間がかかることもあるため、相続登記の手続きと並行して、早めに不動産会社に相談しておいたほうがスムーズに進むこともあります。
ただし、実際に売買契約を締結し、買主への所有権移転登記を行うためには、その前提として相続登記が完了している必要があります。
つまり、「相続人の調査や不動産会社への相談は並行して進め、契約や登記の段階までには相続登記を終えておく」というのが実際の流れに近いイメージです。
相続登記をする司法書士と、不動産を売却する不動産会社は、それぞれ役割が分かれています。
司法書士が不動産の販売活動をするわけではありませんが、相続登記から売却時の登記まで、登記手続きについて相談することができます。
相続した不動産を売却すると税金がかかることも
相続した不動産を売却した場合、売却によって譲渡所得が生じれば、所得税・住民税がかかることがあります。
また、相続した空き家については、一定の要件を満たす場合に、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
ただし、利用できるかどうかは、不動産の状態や相続の時期、売却時期などによって変わります。
換価分割についても、具体的な事情によって税務上の扱いが変わることがあります。
「この方法なら税金はかからない」と自己判断せず、必要に応じて税理士に確認してから遺産分割の内容を決めることをおすすめします。
売却することが決まっているなら、相続の段階から考える
相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのか、売却した代金を誰が受け取るのか、どのような形で相続登記をするのかまで考えておく必要があります。
冒頭の相談者も、「売ると決めているから簡単」と考えていましたが、実際には遺産分割協議書の書き方一つで、後の税務上の扱いが変わってくることを知り、慎重に進めることになりました。
売却代金を相続人で分ける予定がある場合には、遺産分割協議書を作成する段階から、売却と売却代金の分配について具体的に決めておくことが重要です。
当事務所では、相続人の調査、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、相続登記など、相続した不動産の名義変更に関する手続きをお手伝いしています。
「売却することは決まっているので、その前提で相続の手続きを進めてほしい」というご依頼も承っており、不動産会社がまだ決まっていない場合には、信頼できる不動産会社をご紹介し、連携しながら進めることも可能です。
高砂市・加古川市で、相続した実家や土地の売却をお考えの方は、売却する前の相続手続きからご相談ください。
