「相続した土地を売りたいんですが、不動産会社から『境界が分からないので、確認が必要です』と言われました」
相続の相談で、こう話される方がいました。
親が長年住んでいた実家で、境界標らしきものは見当たらず、隣家との間には古いブロック塀があるだけ。
登記簿の面積を見ても、実際の広さとぴったり一致しているのかは分かりません。
「家も建っていたし、隣との境目もだいたい分かっていると思っていたのに」
こうしたケースは珍しくありません。
境界標が見当たらない、登記簿に書かれている面積と実際の広さが違う、昔の図面しか残っていない、隣の土地との境目がはっきりしない。
売却の段階になって、こうした問題が出てくることがあります。
では、境界がはっきりしない土地は、売却できないのでしょうか。
結論からいうと、境界が分からないからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。
ただし、売却を進めるうえで、境界を確認したり、必要に応じて測量をしたりする必要が出てくることがあります。
特に相続した土地の場合、相続人自身が土地の状況を詳しく知らないことも多いため、売却を考え始めた段階で、一度確認しておくことが大切です。
そもそも「境界が分からない」とはどういうこと
「境界が分からない」といっても、いくつかのケースがあります。
境界標がなくなっている、古い境界標はあるが正しい位置なのか分からない、隣地との間に塀はあるがそれが境界なのか分からない、登記簿の面積と実際に測った面積が違う、公図や古い図面しかなく現在の土地の形と一致しない、隣の土地の所有者との間で境界について認識が一致していない。
このうち、単に境界標が見当たらないだけなら、法務局にある資料などを調べることで、境界の位置を確認できることもあります。
一方で、資料だけでは判断できず、隣地所有者との立会いが必要になることもあります。
土地の境界について調査や測量が必要な場合は、土地家屋調査士に相談することになります。
境界が分からなくても、とりあえず売りに出せる？
ここは気になるところだと思います。
実際には、境界の状況を確認する前に、不動産会社へ査定を依頼したり、売却について相談したりすることはできます。
冒頭の相談者も、「境界標が見当たりません」「登記簿の面積と実際の広さが一致しているか分かりません」と伝えたうえで、不動産会社に相談しました。
その段階で、不動産会社側でも、売却にあたってどこまで確認が必要なのかを検討できます。
「この状態なら、そのまま売却を進めましょう」となることもあれば、「買主を探す前に、境界を確認しておいたほうがいいでしょう」となることもあります。
境界が分からないからといって、最初から売却を諦める必要はありません。
まずは現在の資料や土地の状況を確認することから始めればよいのです。
売却前に「境界を確定させる」ことが必要になる場合もある
境界について確認した結果、きちんと調査や測量をしたほうがよいということになれば、土地家屋調査士に依頼して境界の確認を進めることになります。
一般的には、法務局や市区町村などにある資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接する土地の所有者などと立会いを行います。
そして、確認した境界の位置に境界標を設置したり、境界確認書を作成したりします。
ただし、すべての土地について、売却前に必ず境界確定測量をしなければならないというわけではありません。
土地の状況や売買条件などによって、どこまで確認する必要があるのかは変わります。
「境界が分からないから、とりあえず測量しなければならない」と考えるのではなく、まず不動産会社や土地家屋調査士に現在の状況を見てもらうことが大切です。
相続した土地は、境界の問題に気づきにくい
自分で購入した土地であれば、購入時の資料や測量図などが残っているかもしれません。
しかし、親から相続した土地の場合、「親がずっと持っていた土地なので、詳しいことは分からない」ということが珍しくありません。
相続人は、土地の境界がどこなのか、隣地との間に過去どのような話し合いがあったのか、境界標が以前からあったのか、といった事情を知らないことがあります。
さらに、相続した実家を売却する場合には、家の中を片付ける、不動産会社に査定を依頼する、相続登記をするといったことに目が向き、土地の境界まで確認するのは後回しになりがちです。
ところが、売却を進めてから境界の問題が分かると、隣地所有者との確認や測量などに時間がかかることがあります。
冒頭の相談者も、家の片付けと並行して境界の確認を進めることになりました。
売却することが決まっているのであれば、早い段階で土地の資料を確認しておくと安心です。
「境界が分からない」にも2つのパターンがあります
ここは少し注意が必要です。
「境界が分からない」と聞くと、なんとなく「隣の人と揉めそう」と身構えてしまうかもしれません。
しかし、実際には大きく2つのパターンがあり、内容はまったく違います。
一つは、境界そのものは元々決まっていて、記録も残っているけれど、現地の目印だけがなくなっているパターンです。
駐車場でたとえるなら、車を停める位置は昔から決まっていて、記録もあるのに、地面の白線が薄くなって見えにくくなっている状態です。
こういうケースでは、法務局に残っている古い図面や記録を確認すれば、「ここが境界です」と分かることが多く、隣の人と対立する話にはなりません。
もう一つは、境界がどこにあるべきかについて、隣地の所有者と認識そのものが食い違っているパターンです。
先ほどの駐車場でたとえるなら、白線をどこに引くべきかについて、隣の車の持ち主と意見が違っている状態です。
「ここが境界のはずだ」と自分は思っていても、隣の人は「いや、あちらだ」と考えている。
こういうケースでは、測量して「ここです」と示すだけでは解決しないことがあります。
相手が納得しなければ、話し合いがこじれることもあります。
そのような場合には、土地家屋調査士などの専門家に相談し、必要に応じて筆界特定制度や境界問題に関する手続を検討することになります。
大切なのは、「境界が分からない」と聞いて一律に身構えるのではなく、自分のケースがどちらに近いのかを見極めることです。
多くの場合は前者、つまり記録さえ見つかれば解決するケースであり、隣人との対立にまで発展するケースは、実際にはそれほど多くありません。
相続登記と境界の確認は、別の手続き
相続した土地を売却する場合、「相続登記が終わってから、境界を確認する」と考える必要はありません。
相続登記は、亡くなった方から相続人へ所有権を移すための手続きです。
一方、境界の確認や測量は、その土地が現地でどこまでなのかを明らかにするためのものです。
そのため、相続登記を進めながら、並行して土地の境界について確認することもできます。
相続人の調査、相続登記の準備、不動産会社への売却相談、土地の資料・境界の確認、必要に応じて測量、売買契約・決済というように、それぞれの手続きを並行して進めていくこともできます。
司法書士と土地家屋調査士は、役割が違います
相続した土地を売却するときには、複数の専門家が関わることがあります。
司法書士は、相続登記や売買による所有権移転登記など、不動産の権利に関する登記を担当します。
一方、土地家屋調査士は、土地の調査・測量や、境界・筆界の確認などを担当します。
そして、不動産会社は、査定や販売活動、買主との売買の調整などを行います。
「相続登記は終わったけれど、売却するための測量が必要になった」という場合には、土地家屋調査士に相談することになります。
相続した土地を売却するなら、早めに確認しておきたい
相続した土地を売却する場合、相続登記だけ済ませればすぐに売却できるとは限りません。
境界標が見当たらない、昔の土地なので資料がほとんどない、隣地との境界がよく分からないという場合には、売却を始める段階で一度確認しておいたほうが安心です。
境界の確認に時間がかかるケースでは、買主が決まってから対応すると、売買のスケジュールに影響することもあります。
冒頭の相談者も、境界の確認に時間がかかることが分かり、その分を見込んで売却のスケジュールを組み直すことになりました。
相続した土地を売却する予定があるのであれば、相続登記だけを見るのではなく、土地そのものの状況も早めに確認しておきましょう。
当事務所では、相続人の調査、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、相続登記など、相続した不動産の名義変更をお手伝いしています。
土地の境界や測量について確認が必要な場合には、土地家屋調査士と連携して進めることもできます。
高砂市・加古川市で、相続した土地や実家の売却をお考えの方は、売却を始める前の相続手続きからご相談ください。
